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Laut Rechtslage in Deutschland muss für jegliche bauliche Veränderung an einer Eigentumswohnanlage die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorliegen. Der Grund ist, dass sich diese auf den Gebrauchswert der Wohnungen und auf das bauliche Gesamtbild des Gebäudes auswirken. Gibt es keine entsprechende Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft für diese eigenmächtigen baulichen Veränderungen, besteht das Recht zum Beseitigungsanspruch. Das bedeutet, dass Wohnungsbesitzer nicht eigenmächtig ihre Kellerräume in Wohnbereich umwandeln oder ein privates Gartenhäuschen in der gemeinschaftlichen Grünanlage errichten können. Voraussetzung für jegliche bauliche Maßnahme im oder am Gebäude ist die gemeinschaftliche Beschlussfassung aller Wohnungseigentümer. Bei einem Verstoß ist der Eigentümer verpflichtet, den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnanlage auf eigene Kosten durch einen Rückbau wiederherzustellen. Dieses Recht, einen Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung zu verlangen, haben alle Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.
Die von Ihnen aufgezählten baulichen Veränderungen stellen einen Eingriff in die bauliche Substanz dar und beeinträchtigen zum Teil die Einheitlichkeit der Wohnanlage. Darüber hinaus können Sie nur mit einem erheblichen Aufwand wieder rückgängig gemacht werden. Der Mieter bedurfte somit zur Vornahme der baulichen Veränderungen Ihrer Zustimmung. Wenn Ihr Mieter nun ohne Ihre erforderliche Zustimmung bauliche Veränderungen vorgenommen hat, verletzte er dadurch (in der Regel schuldhaft) seine Obhuts- und Sorgfaltspflichten. Der Mieter hat nämlich die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln (BGH ZMR 1994, S. 63). Als Folge daraus ist er Ihnen dafür zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser sieht so aus, dass Sie entweder (sofort) die Herstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen oder sich ausdrücklich vorbehalten können, dies spätestens bei Mietvertragsende zu fordern. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter spätestens die von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen wieder rückgängig machen.
sehr gegehrte anwälte, wir sind 3 Eigentümer in einer 3 er WEG. EG-T 1 OG ist gegen meine bauliche veränderung vorgegangen und hat in allen Punkten durch das Gericht für beseitigung recht bekommen. meine Frage,. :gibt es eine Verjährung für Gemeinschaftsgrund ndernutzungsfläche? hier meine bauliche Veränderung auf Gemeinschaft: terrassenbelagvergrößerung/Aussenrollo Fenster / Solaranlage über Schuppen u. hierfür verlegten zu itungen Dach meine Sondernutzung u. EGT OG sondernutzung seit 10 Jahre / Sauna steht seit 2 Jah. halb Gem. +halb Urteil. Sondernutzungsrecht:seit 10 Jahren ein Pool 5, 50x2, stehen die chancen weiterzugehen bei mir wäre es:munchen LG II vielen Dank Achtung Archiv Diese Antwort ist vom 12. 07. 2012 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt. Jetzt eine neue Frage stellen Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen Sehr geehrter Ratsuchender, bei den von Ihnen genannten baulichen Veränderungen ist zunächst unbedingt die Teilungserklärung heranzuziehen.
Sieht sich ein umbauender Wohnungseigentümer mit einem Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung konfrontiert, sollte immer geprüft werden, ob gegen diesen Anspruch die Einrede der Verjährung erhoben werden kann. Der Eigentümer Q baut 2009 an seinen Balkon eine Glasfront, damit er von den Gerüchen und Geräuschen seines Nachbarn nicht mehr belästigt werden kann. Eine derartige Veränderung des Erscheinungsbildes stellt immer eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG dar und bedarf der Zustimmung aller dadurch benachteiligten Wohnungseigentümer. Fehlt diese Zustimmung, kann jeder Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft den Rückbau der baulichen Veränderung verlangen. Aber weil Q sich nun einmal gestört fühlt und sich im Recht sieht, baut er ohne die erforderliche Zustimmung. Und so richtig fällt das auch keinem auf, bzw. die anderen Eigentümer stören sich nicht weiter an der eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderung. Erst als es Q in den Folgejahren mit seinen Redebeiträgen in der Eigentümerversammlung übertreibt und ewige Streitereien anzettelt, kommt ein anderer Eigentümer auf die Idee, im Jahr 2013 von Q den Rückbau zu fordern.
Ist es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft schon einmal vorgekommen, dass ein Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung errichtet hat? In diesem Fall können Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft die Beseitigung dieser baulichen Veränderung verlangen – und zwar auf Kosten des Eigentümers, der sie errichtet hat. Allerdings haben Sie zur Geltendmachung dieses Anspruchs nur 3 Jahre Zeit. Nach einer aktuellen Entscheidung des LG Frankfurt/Main ist in diese Verjährungsfrist die Zeit nicht einzuberechnen, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklären Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war (Urteil v. 28. 02. 19, Az. 2-13 S 59/18). Bauliche Veränderung war mehrheitlich beschlossen worden Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft den Rückbau einer Dacherhöhung verlangt. Diese war durch im Frühjahr 2009 mehrheitlich von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und anschließend von dem Wohnungseigentümer errichtet worden.
Ein förmlicher Beschluss gewährleistet nämlich Rechtssicherheit und eine bessere Beweisbarkeit der Billigung einer baulichen Veränderung, welche auch Sondernachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG bindet. Ist ein Rückbauanspruch gegen einen Handlungsstörer verjährt, ändert dies nichts an der Rechtswidrigkeit des vorhandenen, geänderten Zustands (hier: an der Ladenfront des klagenden Teileigentümers). Die Verjährung des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 BGB hat lediglich zur Folge, dass die Gemeinschaft die andauernde Störung nunmehr auf eigene Kosten zu beseitigen hat (BGH, NJW 2011 S. 1068). Soweit hierfür Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich sind, haben die beklagten Eigentümer mit dem vom Kläger angefochtenen Beschluss die hierfür erforderliche Grundlage bewirkt. Dient eine Maßnahme dazu, das Eindringen von Wasser in das Gebäude zu verhindern, ist hiergegen bei objektiver Betrachtung nichts einzuwenden, weil dadurch gerade die Bausubstanz erhalten wird. Ein von der Kammer zu verneinender Nachteil wäre nur dann erheblich, wenn er über das unvermeidliche Maß hinausginge ( § 14 Nr. 1 WEG).
Ein Sachmangel scheidet allerdings dann aus, wenn die Kaufsache Bestandschutz genießt, mithin die nach dem Kaufvertrag vorausgesetzte Nutzung aufgrund einer vorangegangenen behördlichen Entscheidung keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Im Hinblick auf das Erfordernis der Arglist stellt der BGH heraus, dass dem Käufer eine Kenntnis des Mangels und zumindest ein Eventualvorsatz zur Last gelegt werden muss, leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis reiche dagegen nicht aus. Arglistiges Verschweigen sei gegeben, wenn der Käufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung des Mangels den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte. Praxistipp: Das Fehlen einer Baugenehmigung wird vom BGH als Sachmangel der veräußerten Immobilie eingestuft und dem ggfls. vorhandenen vertraglichen Haftungsausschluss unterworfen.
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