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Nachdem der Vermieter den Gerichtsvollzieher beauftragt hat, tauscht dieser normalerweise nur das Schloss der Wohnungstür aus. Dadurch entzieht er dem bisherigen Mieter den Besitz an der Wohnung. Dieser erhält anschließend die Gelegenheit, die Wohnung selbst zu räumen und seine Sachen abzuholen. Das "Berliner Modell" funktioniert am besten, wenn der Mieter dieser Aufforderung auch nachkommt, denn dann muss sich der Vermieter nicht mehr mit dessen Habseligkeiten auseinandersetzen. Diese Vorgehensweise ist seit der zum 01. 05. 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform gesetzlich verankert. Nach § 885a Zivilprozessordnung (ZPO) kann der Räumungsauftrag auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt werden (sog. beschränkter Vollstreckungsauftrag). Verwertung nach Räumung 'Berliner Modell' - frag-einen-anwalt.de. Der Gerichtsvollzieher soll bei der Räumung nach dem "Berliner Modell" die in der Wohnung befindlichen Gegenstände des Mieters zur Beweissicherung dokumentieren, beispielsweise in Form von Fotos. Diese Pflicht ergibt sich aus § 885a Abs. 1 ZPO. Pflichten des Vermieters beim Berliner Modell Mieter können eine Berliner Räumung unter Umständen abwenden, wenn sie rechtzeitig handeln.
Mit Ausnahmegenehmigung kann hier eine Verwertung und Räumung schon nach einer Woche durchgeführt werden. Ferner ist von Bedeutung, dass nach § 935 Abs. 2 BGB alle Gegenstände, die im Wege der öffentlichen Versteigerung verkauft werden, grundsätzlich gutgläubig erworben sind. Regressansprüche aufgrund geltend gemachter Ansprüche Dritter sind von Seiten der Erwerber somit ausgeschlossen. Grundsätzlich ist herauszustellen: Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter nicht erst einen vollstreckbaren Titel für seine Forderungen erwirken muss, sondern sofort auf den Verwertungserlös zugreifen kann. Gerade in Fällen, bei denen die Insolvenz des Mieters droht, ist der Faktor Zeit entscheidend. Vermieter und Insolvenzverwalter stehen im Konkurrenzverhältnis zueinander. Der Insolvenzverwalter benötigt zur Durchsetzung seines Verwertungsrechts den unmittelbaren Besitz, also die tatsächliche Sachherrschaft über den Gegenstand. Gelingt es dem Vermieter unter Beachtung aller rechtlichen Vorgaben sein Pfandrecht rechtzeitig geltend zu machen, hat der Insolvenzverwalter das Nachsehen.
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