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Wenn ja: wer hat den Verwaltervertrag mit dem Verwalter abgeschossen (wenn es keinen Beirat gab), und war die fristlose Kündigung nach diesem Vertrag zulässig? # 2 Antwort vom 9. 2012 | 14:44 Hi, vielen Dank für die rasche Antwort. Was meinst Du mit "richtiger Verwalter"? Das Haus wurde 2007 fertiggestellt und der Bauträger wurde auch als Verwalter von den Eigentümer bestätigt. Wo bekomme ich den Verwaltervertrag her? Gruß butterkeks # 3 Antwort vom 9. 2012 | 14:45 Von Status: Lehrling (1441 Beiträge, 274x hilfreich) Eine "fristlose Kündigung" nur wegen "Meinungsverschiedenheiten" einzelner Parteien halte ich nicht für wirksam, entscheidend ist allerdings der Verwaltervertrag. Nach § 24, 2 WEG ist eine Versammlung einzuberufen, wenn mehr als 25% der Eigentümer dies fordern. Wenn nun ein Verwaltungsbeirat und ein Verwalter nicht mehr greifbar ist bzw. fehlt, dann werden meines Erachtens die entsprechenden Eigentümer, die dies wünschen und das Quorum (25%) erfüllen, die ETV einberufen. Verwalter kündigen im WEG? Das müssen Sie als Anwalt wissen. Nicht zuletzt muss ja auch ein neuer Verwalter gewählt werden, sofern der alte Vertrag rechtmässig gelöst sein sollte!
Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Niederlegung ist daher nicht erforderlich. Sie wird wirksam, wenn sie allen Empfängern (Eigentümern) zugegangen ist. Folgende Möglichkeiten bestehen: Schriftlich, inklusive Zugangsnachweis an alle grundbuchlich eingetragenen Eigentümer. Durch Erklärung und Niederschrift auf der Eigentümerversammlung (Bärmann/Merle/Becker, WEG 13. Auflage 2015, § 26 Rn. 276). Zusendung der Kündigung an einen Eigentümer als Gesamtvertreter gemäß § 27 Abs. Kündigung des Verwaltervertrages | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe. 3 Satz 2 (LG Karlsruhe, 11 S 231/11). Praxistipp: Die einfachste und schnellste Variante ist sicher die Zusendung der Kündigung an einen Eigentümer als Gesamtvertreter der WEG. Nicht nur hierzu empfiehlt sich der Vorratsbeschluss, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Miteigentümer als Zustellungsvertretung für die Verwaltung wählt. Dies kann durch Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit erfolgen (§ 27 Absatz 3, Satz 3 WEG). Sofort heißt sofort! Hat der WEG-Verwalter sein Amt niedergelegt, ist er sofort und unwiederbringlich von seinen Pflichten entbunden.
Einer der Verwaltungsbeiräte will nachträglich seine Stimme widerrufen, die andere fühlt sich nicht mehr an die Mehrheitsbeschlüsse hinsichtlich Einigung zu Entschädigung durch Bauträgermängel/Sachverständigenkosten seitens des Bauträgers. Beide unterschreiben Protokoll nicht. Reicht das für eine vorzeitige Kündigung seitens des Verwalters?
Auf die Unterschrift der Verwaltungsbeiräte kommt es hierbei nicht an, deren Stimmen zählen genau wie jede andere Stimme auch. b) Eine abgegebene Stimme kann nicht im Nachhinein widerrufen werden. Dies hieße ja, jeglichen Beschluß nachträglich torpedieren zu können. Wenn ein einzelner Eigentümer seine Stimme ändern will, so müßte er über den Verwalter die Einberufung einer neuen Versammlung verlangen, die dann ggf. neu über die Angelegenheit entscheidet. c) Der Verwalter muß zunächst die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung durchführen; er ist insoweit nur ausführendes Organ. Wenn die Versammlung den Verwalter per Beschluß beauftragt, einen Sachverständigen zu bestellen, muß der Verwalter diesem Beschluß nachkommen. Er täte allerdings gut daran, zunächst abzuwarten, ob der Beschluß nicht durch einen oder mehrere Eigentümer angefochten wird. Die Verpflichtung des Verwalters, einen Sachverständigen zu beauftragen, kann sich ggf. auch aus der in § 27 I Nr. 2 WEG niedergelegten Verpflichtung ergeben, für eine ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung zu sorgen.
Der Versammlung muss eine ordnungsgemäße Einberufung vorausgehen, die als Tagesordnungspunkt die geplante Abberufung enthält. Die Versammlung wird durch den Verwalter oder durch den Verwaltungsbeirat einberufen. Nur einer oder mehrere Wohnungseigentümer können dies nicht. Notfalls kann ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung verlangen. Im Ausnahmefall dürfen auch Sie als einzelner Eigentümer die Abberufung durch ein Gericht verlangen. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn ein Festhalten an dem Verwalter objektiv unvernünftig und für die Gemeinschaft nicht tragbar ist. Ist der Verwalter ebenfalls Wohnungseigentümer, so darf er nach der Rechtsprechung an der Abstimmung über die Abberufung aktiv teilnehmen. Dies gilt aber nicht, wenn die Abberufung aus wichtigem Grund erfolgt, etwa weil das Vertrauensverhältnis zerstört ist. Wenn die Kündigung des Verwaltervertrages Gegenstand des Beschlusses ist, ist ein Verwalter, der zugleich Eigentümer ist, nicht zur Abstimmung ist so, weil ein Eigentümer nicht bei Beschlüssen abstimmen darf, die Rechtsgeschäfte mit ihm selbst betreffen.