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18. 09. 2017 ·Fachbeitrag ·Verlängerungsoption von RA Dr. Rainer Burbulla, Langguth & Burbulla RAe PartG mbB, Düsseldorf | In der Gewerberaummiete passiert es öfter, dass eine Partei ein Optionsrecht zur Verlängerung der Mietzeit verspätet bzw. nicht in der vom Mietvertrag vorgeschriebenen (Schrift-)Form ausübt. In der Entscheidung des OLG Dresden traf beides zu. Nach Auffassung des Senats führen beide Umstände nicht zur Unwirksamkeit, wenn der Vermieter dem Mieter bestätigt, dass die Optionsausübung wirksam zur Vertragsverlängerung geführt hat. | Sachverhalt Die Mieterin mietete von der ursprünglichen Vermieterin Gewerberäume. Das Mietverhältnis war zunächst bis zum 1. 4. 96 befristet. Der Mieterin stand ein fünfmaliges Optionsrecht auf eine Vertragsverlängerung um jeweils fünf Jahre zu. Dieses musste die Mieterin laut Mietvertrag spätestens sechs Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief an den Vermieter geltend machen. Pachtvertrages über die Errichtung und den Betrieb einer Photovoltaikanlage (ab EEG 2014 nicht geeignet). Das Mietgrundstück wurde an einen Erwerber veräußert, der als neuer Vermieter in den Mietvertrag eingetreten ist (§ 566 Abs. 1 BGB).
Die Erklärung hat spätestens am letzten Tag der Frist beim Vermieter einzugehen. Fehlt eine solche Frist im Vertrag, so ist davon auszugehen, dass der Mieter die Option bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses ausüben darf (Zugang beim Vermieter für Fristeinhaltung massgebend). Nach Ablauf der Frist ist das Recht verwirkt. Das heisst, eine verspätete Optionserklärung entfaltet keine Wirkungen. Es braucht also bei der Ausübung einer echten Option weder das Einverständnis noch die Mitwirkung des Vermieters. Aufgepasst werden sollte allerdings bei Situationen, in denen zwar eine echte Option vereinbart wurde, der Vermieter aber dennoch zu Verhandlungen einlädt. Auf ein solches Verhandlungsgebot sollte grundsätzlich nicht eingegangen werden, da man riskiert, mit der Aufnahme der Verhandlungen das Recht auf die Ausübung der Option zu verlieren oder zu verpassen. Pachtvertrag option verlängerung muster de. Die Ausübung einer unechten Option hingegen gleicht, wie vorstehend ausgeführt, der Aufnahme von Verhandlungen. Je nach Ausgestaltung der unechten Option ist ebenfalls eine Frist zu beachten, bis zu deren Ablauf der Wunsch nach Verlängerung und somit nach Aufnahme der Verhandlungen mittzuteilen ist.
BGB § 535 Treffen in einem Gewerberaummietvertrag eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption für den Mieter aufeinander und hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern. (Leitsatz des Gerichts) Ein Mietvertrag über eine Werbefläche an der Giebelwand eines Wohngebäudes enthält hinsichtlich der Laufzeit des Vertrags folgende Regelung: Das Mietverhältnis beginnt am 1. 1. 2008 und endet am 31. 12. 2017. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere 10 Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrags, d. h. bis zum 31. 8. 2017 gekündigt wird. Dem Mieter wird die Option eingeräumt auf eine Verlängerung des Mietvertrags um weitere 10 Jahre. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis im Juli 2014 zum 31. 2017. ᐅ Optionen zur Verlängerung eines Mietvertrags - mietrechtslexikon.de. Der Mieter erklärte mit Schreiben vom 11. 5. 2017, dass er von seinem Optionsrecht gem. Ziff. 3 der Laufzeitregelung Gebrauch mache.
Möchte man weiter wohnen? Endet ein befristet vereinbarter Gewerbemietvertrag und möchte der Mieter das Mietverhältnis fortsetzen, kann er oft eine mietvertraglich vereinbarte Options- oder Verlängerungsklausel in Anspruch nehmen. Dazu muss er seinen Mietvertrag kennen. Jedenfalls wäre es fahrlässig, stillschweigend davon auszugehen, alles bleibe beim Alten. Oft ist das gemietete Ladenlokal die Existenzgrundlage. Jeder Umzug bedeutet Kosten und Aufwand. Alternative: Unbefristeter Mietvertrag Findet sich im Mietvertrag überhaupt keine Regelung, läuft das Mietverhältnis in der Regel auf unbestimmte Zeit und ist dann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit kündbar (§ 580a Abs. Pachtvertrag option verlängerung muster online. 2 BGB). Alternative: Optionsrecht Wird ein Mietvertrag hingegen befristet und mit einem Optionsrecht vereinbart und wird das Recht nicht oder verspätet ausgeübt, endet der befristete Mietvertrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt. Beispiel für eine Optionsklausel: "Der Mieter kann nach Ablauf der Festmietzeit durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis zweimal um jeweils 3 Jahre verlängern, sofern er das Recht spätestens 8 Wochen vor Ablauf der vereinbarten Festmietzeit schriftlich gegenüber dem Vermieter in Anspruch nimmt".
§ 17 Abs. 4 GebG ist es auf die Entstehung der Gebührenschuld ohne Einfluss, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von der Genehmigung eines der Beteiligten abhängt. Bei dem zu beurteilenden Rechtsgeschäft handelt es sich, unbestrittener Weise, um einen Mietvertrag iSd. Optionsrecht auf Pachtverlängerung – und der bereits abgelaufene Pachtvertrag | Landwirtschaftslupe. § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1. Im gegenständlichen Fall ist strittig, ob die im Mietvertrag enthaltene Verlängerungsoption als eine für die Bemessung der Gebühr unbeachtliche Bedingung zu werten ist. Für die Bewertung von Leistungen und Lasten, somit für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage einer Rechtsgebühr, wird in § 26 GebG die Unbeachtlichkeit einer Bedingung bestimmt. Der VwGH hat bereits im Erkenntnis vom 20. April 1967, 37/67 betont, dass dem Gebührengesetz eine Unterscheidung zwischen einem bedingten und einem unvollständigen Rechtsgeschäft nicht bekannt ist, und dass in der Einräumung einer Option (Potestativbedingung) ein unter einer aufschiebenden Bedingung stehendes Rechtsgeschäft zu verstehen ist.
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