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Betretungs- und Besichtigungsrecht Für das Recht des Vermieters zum Betreten und Besichtigen der Mietwohnung existieren keine konkreten gesetzlichen Vorschriften. Soweit auch keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter ein Besichtigungs- und Betretungsrecht unter Hinweis auf das dem Mieter in den gemieteten Räumen zustehende Hausrecht nur in engen Grenzen zu. Der Vermieter darf die Räume betreten, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs ( § 535 BGB) nachkommen kann (z. B. Außerordentliche Kündigung wegen Zutrittsverweigerung. Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache) oder wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist, z. B. Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung, Ablesen von Messeinrichtungen, Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Verweigert der Mieter dem Vermieter unberechtigt den Zutritt zur Mietwohnung, muss der Mieter nicht nur mit einer Klage des Vermieters auf Zutritt, sondern auch mit erheblichen Rechtsnachteilen rechnen.
Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 – ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Ausgangslage: Grundsätzlich sieht das Gesetz in Deutschland für Mieter einen guten Kündigungsschutz vor im Bereich des Wohnraummietrechts. Neben dem Mittel der Eigenbedarfskündigung scheint der Bundesgerichtshof den Vermietern aber zuletzt vermehrt Möglichkeiten zu eröffnen, um dennoch Mietern zu kündigen. Bundesgerichtshof zur Kündigung wegen Zutrittsverweigerung: Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter einem Mieter, der ihm den Zutritt zu Wohnung verweigert, unter Umständen wirksam, fristlos wie ordentlich, kündigen. Dafür ist es auch nicht notwendig, dass der Vermieter zunächst auf Duldung des Zutritts klagt. Mieter verweigert vermieter zutritt zur wohnung mieten. Der Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, drehte sich Baumaßnahmen, Instandsetzung von Schwammbefall, für die der Vermieter Zutritt zur Wohnung haben wollte. Die Entscheidung ließe sich wohl aber auch auf andere Fälle übertragen.
Denn gemäß § 535 BGB wird der Gebrauch der Mietsache (Mietwohnung) per Mietvertrag an den Mieter übertragen. Achtung: Vereinbarungen im Mietvertrag die eine willkürliche, uneingeschränkte oder unangemeldete Besichtigung des Vermieters einräumen sind gemäß nichtig. Hier wird der Mieter durch das Grundgesetz besonders geschützt. Die Hauptbedingung ist eine vorherige Ankündigung der Besichtigung. Dabei muss der Vermieter schriftlich einen Terminvorschlag unterbreiten und den Grund ausreichend beschrieben begründen. Zutritt verweigert → Fristlose Kündigung. Ferner muss das Anschrieben die Personen und deren Anzahl benennen, die dem Besichtigungstermin beiwohnen. Auch ein alternativer Terminvorschlag ist zu benennen, sowie die voraussichtliche Dauer der Besichtigung. Tipp: Um sicherzustellen das der Besichtigungstermin stattfindet macht es Sinn den Mietern vorzuschlagen eine Vertrauensperson zu benennen, die anstatt vor Ort ist. Auch die Bitte um einen eigenen und alternativen Terminvorschlag des Mieters sollte das Schreiben enthalten.
nachts) zu wählen. 3. Praktische Fälle Es gibt diverse Situationen, in welchen es beim Zutrittsrecht zu Streitfällen kommen kann. Dabei sind einige Konstellationen in der Rechtsprechung anerkannt: a) Mängelbeseitigung Besteht ein Mangel an der Mietsache, so wird ein Vermieter meist einen Blick auf den eingetretenen Schaden werfen wollen. Nur dann kann dieser eine Entscheidung hinsichtlich der Reparatur treffen. In solchen Fällen ist ohne Probleme von einem Zutrittsrecht des Vermieters auszugehen. Häufige Konstellationen sind hier: Schimmel in der Wohnung, Wasserschaden, übermäßige Abnutzung. Verweigerung des Zutritts – Rechtsnachteile bei Beweisvereitelung | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe. b) Instandsetzung Auch bei Instandsetzungsmaßnahmen steht dem Vermieter das Recht zu, das Objekt vorab zu inspizieren. Dies dient der Planung der dafür erforderlichen Maßnahmen. Dabei geht es um die Reparatur von bereits aufgetretenen Problemen. Häufiger Fall ist die Reparatur einer Heizungsanlage. c) Modernisierung/Sanierung Möglicherweise möchte ein Vermieter aber auch zur Modernisierung eines Objektes Maßnahmen treffen.