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Shop Akademie Service & Support Leitsatz Rechtswidrige bauliche Veränderung, soweit gestattende Beschlussfassung fehlt Verjährter Beseitigungsanspruch gegen den Handlungsstörer führt zu Beseitigungsrechten der Gemeinschaft auf eigene Kosten Duldungspflicht bei zu verneinender Beeinträchtigung Normenkette §§ 14 Nr. 1, 21 Abs. 5, 22 Abs. 1 WEG; § 242 BGB Kommentar Eine bauliche Veränderung (vorgenommen durch einen Rechtsvorgänger) ist rechtswidrig, sofern ein Genehmigungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft fehlt. Eine bloße Duldung einer eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderung seitens der Eigentümer oder auch deren evtl. konkludent erklärte Zustimmung genügt nicht, wie sich dies bereits aus dem Wortlaut des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ergibt. Soweit die Ansicht vertreten wird, eine Zustimmung könne auch außerhalb einer förmlichen Beschlussfassung erklärt werden (etwa Armbrüster, ZWE 2008, S. 61, 64), teilt die Kammer diese Ansicht nicht (vgl. LG Hamburg, Urteil v. 16. 1. 2013, 318 S 55/12).
Wird also geprüft, ob eine bauliche Veränderung nicht hätte vorgenommen werden dürfen, so muss geprüft werden, ob die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist, oder, ob es reicht, wenn nur die Betroffenen zustimmen. II. Rechtsschutzmöglichkeiten Eigentümer haben viele Möglichkeiten vorzugehen. Solange keine Verjährung eingetreten ist, kann eine Beseitigung der baulichen Veränderung verlangt werden. Dies geschieht durch aktive Leistungsklage. Mit einher geht ein Anspruch auf Schaffung des ursprünglichen Zustands. In Betracht kommen ferner ein Unterlassungsanspruch, in Zukunft eigenmächtige bauliche Veränderungen zu unterlassen sowie ein Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes. Wird durch die Veränderung gemeinschaftliches Eigentum verletzt oder wird die Substanz des Objekts beschädigt, so kommen Schadensersatzansprüche in Betracht. Ist es einem Eigentümer nicht sofort möglich, zu beweisen, dass der Miteigentümer die Veränderung durchgeführt hat, so steht ihm als erstes ein Auskunftsanspruch dem eigenmächtig Handelnden gegenüber zu.
Ist es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft schon einmal vorgekommen, dass ein Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung errichtet hat? In diesem Fall können Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft die Beseitigung dieser baulichen Veränderung verlangen – und zwar auf Kosten des Eigentümers, der sie errichtet hat. Allerdings haben Sie zur Geltendmachung dieses Anspruchs nur 3 Jahre Zeit. Nach einer aktuellen Entscheidung des LG Frankfurt/Main ist in diese Verjährungsfrist die Zeit nicht einzuberechnen, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklären Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war (Urteil v. 28. 02. 19, Az. 2-13 S 59/18). Bauliche Veränderung war mehrheitlich beschlossen worden Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft den Rückbau einer Dacherhöhung verlangt. Diese war durch im Frühjahr 2009 mehrheitlich von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und anschließend von dem Wohnungseigentümer errichtet worden.
Der Mieter hat bereits in der Vergangenheit ohne Rückfrage bzw. Genehmigung weitere Veränderungen vorgenommen, z. B. Verbreiterung der Terrassenfläche und somit auch der Terrassenumrandung, Anbohren von hochwertigen Terracotta-Terrassenplatten, um eine Holzterrasse zu verlegen, Bohrung durch Innen- und Aussenwand des Hauses, um ein Stromkabel vom Innenbereich in den Aussenbereich der Terrasse zu verlegen sowie Einbau eines nur durch den Mieter verschliessbaren Gartentores an der Strassenseite, um einen direkten Zugang vom Garten (Gemeinschaftseigentum) zu seiner Terrasse zu haben. Zu diesem Sachverhalt habe ich nun folgende Fragen: Wann muss der Mieter die geschilderten baulichen Veränderungen spätestens zurück bauen und die damit verbundenen Schäden beseitigen? Was muss ich diesbezüglich unternehmen? Kann ich den Mieter zumindest bezüglich der verlegten Wasserleitung auffordern, einen sofortigen und fachmännischen Rückbau inkl. Bestätigung der beauftragten Fachfirma zu verlangen? Ist dieses sofort einzuleitende Verfahren auch bei den weiteren o. a. baulichen Veränderungen möglich?
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