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Zwischenschaltung einer GmbH bei der Drei-Objekt-Grenze Grundsätzlich besteht die widerlegbare Annahme, dass ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben ist, wenn der Steuerpflichtige innerhalb eines gewissen Zeitraums mehr als drei Objekte veräußert. Zu den sogenannten Zählobjekten im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze gehören dabei auch Immobilien, die über eine Personengesellschaft des Steuerpflichtigen veräußert wurden. So urteilte der Bundesfinanzhof am 22. 08. 2012 (Az: X R 24/11), dass auch Steuerpflichtige, die in eigener Person kein einziges Objekt veräußert haben, allein durch die Zurechnung der Verkäufe von Personengesellschaften oder Gemeinschaften einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben können. Insoweit wird also leider ein Immobilienverkauf innerhalb einer Personengesellschaft dem Zählobjekt der beteiligten Steuerpflichtigen gleichgestellt. Wohlgemerkt gilt dies nur bei Personengesellschaften. Schon früher entschied der Bundesfinanzhof (Urteil v. 17. Die Immobilien-GmbH - NWB Datenbank. 03. 2010, Az: IV R 25/08): "Im Hinblick auf einen gewerblichen Grundstückshandel ist die Zwischenschaltung einer GmbH grundsätzlich nicht missbräuchlich, wenn die GmbH nicht funktionslos ist, d. h. wenn sie eine wesentliche —wertschöpfende— eigene Tätigkeit (…) ausübt. "
Auch bei der Aufteilung von Erbengemeinschaften kann es zu einer Anschaffung einer Immobilie kommen und damit der 5-Jahreszeitraum der 3-Objekt-Grenze neu ausgelöst werden. Die steuerlichen Folgen des gewerblichen Grundstückshandels Das Überschreiten der 3-Objekt-Grenze führt zur steuerlichen Einordnung als gewerblicher Grundstückhändler. Auch die ersten drei Objektveräußerungen werden dann rückwirkend umqualifiziert als Objekte des gewerblichen Grundstückshandels. Gewerblicher Grundstückshandel / 2.1.4 3-Objekt-Grenze bei Schenkung (vorweggenommener Erbfolge) und Erbschaft | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht | Haufe. Der Gewinn aus einem gewerblichen Grundstückshandel ist grundsätzlich durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln. Die Grundstücke stellen Umlaufvermögen dar. Abschreibung und Sonderabschreibungen können daher nicht geltend gemacht werden. Dies führt zu Nachzahlungen in Jahren der Veräußerungen vor Überschreitung der 3-Objekt-Grenze. Diese Steuernachzahlungen sind dann mit 0, 5% pro Monat auch noch zu verzinsen. Natürlich darf nicht übersehen werden, dass auch wenn kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, eine Veräußerung trotzdem regelmäßig nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig sein wird.
Dennoch, diese Rechtsmaterie ist anspruchsvoll und muss erst einmal verstanden werden. Übrigens, bei Nachfragen oder Unsicherheiten wollen Sie einfach die Nachfragefunktion nutzen. Ich werde bemüht sein, Restfragen zu beantworten und Ihnen zur vollsten Zufriedenheit dann damit hier gedient zu haben. Mit besten Grüßen Peter Fricke -Rechtsanwalt und Diplom Kaufmann-
NWB-EV Nr. 6 vom 03. 06. 2020 Seite 198 Die Immobilien-GmbH Teil 2: Steueroptimierung bei Aufbau und Übertragung von Immobilienvermögen Im Rahmen von Teil I dieser Beitragsreihe (vgl. Schley, NWB-EV 5/2020 S. 155) wurden die ertragsteuerlichen Vorteile der Immobilien-GmbH näher dargestellt. Der vorliegende Teil II geht auf die Abschirmwirkung der GmbH beim gewerblichen Grundstückshandel ein, stellt Maßnahmen zur Sicherstellung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung dar und erörtert Gestaltungsmöglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer, um Immobilien ohne Anfall von GrESt auf eine Immobilien-GmbH zu übertragen. Abgerundet wird das Thema in Teil III der Beitragsreihe mit den Möglichkeiten zur steueroptimierten Übertragung von Anteilen an der Immobilien-GmbH im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Teil 1 des Beitrags "Die Immobilien-GmbH" von Schley finden Sie hier: NWB VAAAH-47352 Teil 3 des Beitrags "Die Immobilien-GmbH" von Schley finden Sie hier: NWB IAAAH-51486 Kernaussagen Mandanten mit umfangreichem Immobilienbesitz sind latent gefährdet, bei Immobilienverkäufen einen gewerblichen Grundstückshandel auszulösen.
Sind dann vom Gesellschafter privat verkaufte Objekte ebenfalls als Zählobjekte zu berücksichtigen? Dies beantwortet der Bundesfinanzhof in seinem Leitsatz nun wie folgt: "Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Personengesellschaft wegen Überschreitung der sog. Drei-Objekt-Grenze den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen hat, sind solche Grundstücksaktivitäten nicht mitzuzählen, die die Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt haben. " Bei Prüfung des gewerblichen Grundstückhandels auf Ebene der Gesellschaft ist es daher genau umkehrt als im Bezug auf die Prüfung des gewerblichen Grundstückhandels für die Steuererklärung des Gesellschafters. Das Urteil trägt das Aktenzeichen IV R 85/06. PS: Qualitätsmanagement ist uns wichtig! Bitte teilen Sie uns mit, wie Ihnen unser Beitrag gefällt. Klicken Sie hierzu auf die unten abgebildeten Sternchen (5 Sternchen = sehr gut): PPS: Ihnen hat der Beitrag besonders gut gefallen?
Seit Jahren warne ich davor, das Problem zu unterschätzen, dass ein Immobilienanleger durch Fondsbeteiligungen, bei denen Immobilien vor Ablauf von zehn Jahren verkauft werden, zum gewerblichen Grundstückshändler wird. Ich selbst habe mich an geschlossenen Fonds, bei denen das Risiko besteht, dass sie vor Ablauf von zehn Jahren Immobilien verkaufen (dies ist insbesondere bei US-Fonds der Fall) deshalb über eine GmbH beteiligt, auch wenn dies ansonsten steuerlich unvorteilhafter ist. Aber das Risiko, sich "Zählobjekte" einzufangen und das privat gehaltene Immobilienvermögen gewerblich zu infizieren, ist mir persönlich zu hoch. Ich habe jedoch nicht selten Diskussionen geführt, wo dies als übertriebene Vorsicht angesehen wurde. Angeblich stelle sich das Problem in der Praxis kaum. Ein aktuelles Urteil des BFH (X R 24/11) bestätigt mich jedoch in meiner Vorsicht. Der eindeutige Leitsatz lautet: "Auch wenn ein Steuerpflichtiger in eigener Person kein einziges Objekt veräußert, kann er allein durch die Zurechnung der Grundstücksverkäufe von Personengesellschaften oder Gemeinschaften einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben. "
Dem Wahlschein werden automatisch die Briefwahlunterlagen hinzugefügt. Ihren Wahlschein können Sie in Ketsch persönlich oder schriftlich beantragen. Falls Sie für einen Angehörigen (z. B. aufgrund von Alter, Behinderung oder Krankheit) die Briefwahlunterlagen beantragen, müssen Sie eine schriftliche Vollmacht vorlegen. Gemeinde Ketsch: Ortschaft (Stadt, Gemeinde, Landkreis), Gemeindeverwaltungen & Touristikinformation ketsch.de. Es ist nicht möglich, den Antrag telefonisch zu stellen. Die Briefwahlunterlagen können Sie in Ketsch hier beantragen: Hockenheimer Straße 5, 68775 Ketsch Weitere Informationen zur Briefwahl finden Sie in den meisten Fällen auf den Seiten von Ketsch: Website der Stadt: Familienname Vorname(n) Geburtsdatum Wohnanschrift inkl. Straße, Hausnummer, PLZ und Ort Sie können die Briefwahl auch durch einen formlosen Antrag mit den obigen Daten per Email an beantragen. Folgende Postleitzahlen fallen in den Wahlbezirk von Ketsch: 68775 68767 68768 68769 68770. Nach der Antragstellung versendet die Gemeinde Ketsch Ihre Briefwahlunterlagen an Ihre Anschrift. Es ist auch möglich, die Wahlunterlagen an eine Urlaubsadresse senden zu lassen oder sie persönlich im Bürgeramt abzuholen.
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