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Auch die Montage moderner Ablesegeräte für Wasser und Heizung kommt dem Erhalt der vermieteten Immobilie zugute. Sowohl die Materialkosten als auch der Arbeitslohn können in all diesen Fällen als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden. Vermieterinnen und Vermieter können doppelten Nutzen ziehen. Das Haus aufpolieren und damit Steuern sparen - HILO Lohnsteuerhilfeverein. Denn zusätzlich zur steuerlichen Entlastung können sie für eine sanierte Wohnung mehr Miete verlangen, sofern der Wohnwert steigt. "Erhaltungsmaßnahmen führen in der Folge zu höheren Mieteinnahmen, weshalb sie auch zeitnah absetzbar sein müssen", erläutert Nöll den Mechanismus. Wann lohnt es sich, die Ausgaben auf einen Schlag abzusetzen? Das hängt von der finanziellen Situation des Vermietenden sowie den getätigten Ausgaben ab. Faustregel: Je höher das Jahreseinkommen und je teurer die Investition, desto eher kann es sich rechnen, die vollen Kosten anzugeben. Ein Beispiel verdeutlicht das: Schafft ein Eigentümer mit Mieteinnahmen von 15 000 Euro der Fassade für 10 000 Euro ein frisches Outfit und setzt die Kosten sofort zu 100 Prozent ab, sinken seine zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf 5000 Euro.
Nöll empfiehlt, vor einer Rundum-Renovierung die steuerlich günstige Variante auszuloten. Im Zweifelsfall sei die Renovierung lieber nach und nach anzugehen. Gibt es Besonderheiten für Wohnungseigentümer? Grundsätzlich nicht. Sie können allerdings Ausgaben für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anteilig in ihrer Steuererklärung berücksichtigen. Von Monika Hillemacher, dpa
Nein, es gibt dazu keine gesetzlichen Regelungen und selbst eine mehrheitlich beschlossene Hausordnung kann den Miteigentümer eventuell nur überzeugen, aber nicht dazu zwingen. Lüften in den Gemeinschaftsräumen steht jedem Miteigentümer zu - selbst ein Gemeinschaftsbeschluss könnte daran nichts ändern. Man könnte Gitter o. ä. Wieviel kostet es die komplette Elektrik in einer 83qm Wohnung zu wechseln (Land: BaWü)? (Handwerker, renovieren, Eigentumswohnung). Schutzeinrichtungen an den entsprechenden Kellerfenstern beschließen - aber da die was kosten wirst du da wahrscheinlich keine Mehrheit bekommen. Vereinbarungen liegen im Grundbuch, in der Teilungserklärung. Und Hausrat, der ist doch sowieso nur abgesichert im eigenen Haushalt, also nicht in fremden Räumen. Es sei denn, es greift die Außenversicherung. Und bei grober Fahrlässigkeit nicht leisten machen ja nur die Billigstvarianten einiger Makler. Da sollte mal mit dem geredet werden, vielleicht muss ja nur ein neuer her, der dass verkaufen darf/kann, was benötigt wird. Woher ich das weiß: eigene Erfahrung
Sinkt das zu versteuernde Jahreseinkommen bei sofortiger Absetzung unter den Grundfreibetrag, sollten Eigentümerinnen und Eigentümer überlegen, die Ausgaben über mehrere Jahre zu verteilen, damit die Steuerersparnis nicht verpufft. Über zwei bis fünf Jahre kann der Erhaltungsaufwand laut Nöll gestreckt werden. Die steuersenkende Wirkung bliebe dann eventuell erhalten. Achtung: Eine Tücke gibt es für Erwerber von Bestandsimmobilien. Für sie gilt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf eine wichtige Einschränkung: Sanierungsausgaben dürfen in Summe nicht mehr als 15 Prozent der Nettokaufsumme des Gebäudes betragen, um sie direkt absetzen zu können. Wer darüber liegt, steckt schnell in den anschaffungsnahen Herstellungskosten und muss die Ausgaben auf bis zu 50 Jahre verteilen. Käufer sollten daher aufpassen, wenn sie etwa Fenster und Dämmung in einem Rutsch erneuern. Auch eine komplette Badsanierung statt Badewannenaustausch kann dem Fiskus Anlass für kritische Nachfragen bieten. Vermietern steht jedoch ein Ausweg offen.
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